城市规划师：镇区建设用地标准
镇区的用地规模：镇用地规模是规划期末镇建设用地的面积。由于镇的差异性比较大，通常镇的人均建设用地指标应在每人120㎡以内，也可根据现状人均建设用地指标设定规划调整幅度，《镇规划标准》中考虑调整因素后，人均建设用地指标为每人75-140㎡.
建设用地比例：根据《镇规划标准》，建设用地应包括用地分类中的居住用地、公共设施用地、生产设施用地、仓储用地、对外交通用地、道路广场用地、工程设施用地和绿地八大类。
建设用地比例：建设用地比例是人均建设用地标准的辅助指标，是反映规划用地内部各项用地数量的比例是否合理的重要标志。镇区规划中的居住、公共设施、道路广场以及绿地中的公共绿地四类用地占建设用地的比例，宜符合表8-1的规定。
建设用地选择：建设用地宜选在生产作业区附近，并充分利用原有用地调整挖潜，同土地利用总体规划相协调。需扩大用地规模时，宜选择荒地、薄地，不占或少占耕地、林地和牧草地；建设用地宜选在水源充足，水质良好，便于排水、通风和地质条件适宜的地段；建设用地应避开河洪、海潮、山洪、泥石流、滑坡、风灾、地震断裂等灾害影响和生态敏感地段；
应避开水源保护区、文物保护区、自然保护区和风景名胜区，位于或邻近各类保护区的镇区，应通过规划减少对保护区的干扰；应避开有开采价值的地下资源和地下采空区一级文物埋藏区；应避免被铁路、重要公路、高压输电线路、输油输气管线等穿越。在不良地质地带严禁布置居住、教育、医疗及其他公众密集活动的建设项目。
问：答：建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地，即用于修建各种物体的土地。建设用地的类型包括：
（1）城乡住宅和公共设施用地，即城乡居民住宅、学校、医院、商业、道路、给排水、电力、电讯、防洪、供热等公共设施用地；
（2）工矿用地，即工业用地和矿业用地，包括工业产房、各种仓库、动力设施、各种堆场、道路、矿山操作场地及配套设施等用地；
（3）交通、水利设施用地，包括机场、铁路、公路、港口、航道、水电站、水库及人工运河等用地，不包括天然河道用地；
（4）旅游用地，即专门供旅游参观的设施用地，包括风景名胜区、游乐厂、高尔夫球场等用地；
（5）军事设施用地，包括军事训练、军事指挥、防务设施、营房、武器装备仓库等用地；
（6）其他建设用地，除上述之外的各类建筑物、构筑物用地。
农村集体建设用地分为宅基地、公益性公共设施用地和经营性用地三大类。其中，经营性用地就是农村集体经营性建设用地，是指具有生产经营性质的农村建设用地，一般包括：（1）农村集体经济组织兴办企业所使用的农村集体建设用地 ；（2）农村集体经济组织与其他单位、个人以土地使用权入股、联营等形式共同举办企业、商业所使用的农村集体建设用地。我们过去常说的乡镇企业和招商引资用地，就属于农村集体经营性建设用地。
新土地管理法对农村集体经营性建设用地的规定
我国土地管理法第63条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设;但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”这次土地管理法修改，对农村集体经营性建设用地做了较大变动，允许农村集体经营性建设用地入市。修改后的土地管理法第63条规定，“土地利用总体规划、城乡规划确定为工业、商业等经营性用途，并经依法登记的集体经营性建设用地”、并“经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成、员或者三分之二以上村民代表的同意”的，土地所有权人可以通过出让、出租等方式将土地交给单位或者个人使用。并且，使用者取得集体经营性建设用地使用权后还可以转让、互换或者抵押该建设用地。
1、组建核心层
团队建设的重点是培养团队的核心成员。俗话说"一个好汉三个帮"，领导人是团队的建设者，应通过组建智囊团或执行团，形成团队的核心层，充分发挥核心成员的作用，使团队的目标变成行动计划，团队的业绩得以快速增长。团队核心层成员应具备领导者的基本素质和能力，不仅要知道团队发展的规划，还要参与团队目标的制定与实施，使团队成员既了解团队发展的方向，又能在行动上与团队发展方向保持一致。大家同心同德承、承上启下，心往一处想，劲往一处使。
2、制定团队目标
团队目标来自于公司的发展方向和团队成员的共同追求。它是全体成员奋斗的方向和动力，也是感召全体成员精诚合作的一面旗帜。核心层成员在制定团队目标时，需要明确本团队目前的实际情况，例如：团队处在哪个发展阶段?组建阶段，上升阶段，还是稳固阶段?团队成员存在哪些不足，需要什么帮助，斗志如何?等等。制定目标时，要遵循目标的SMART原则：S--明确性，M--可衡量性，A--可接受性，R--实际性，T--时限性。
3、训练团队精英
训练精英的工作是团队建设中非常重要的一个环节。建立一支训练有素的销售队伍，能给团队带来很多益处：提升个人能力、提高整体素质、改进服务质量、稳定销售业绩。一个没有精英的团队，犹如无本之木，一个未经训练的队伍，犹如散兵游勇，难以维持长久的繁荣。
4、培育团队精神
团队精神是指团队的成员为了实现团队的利益和目标而相互协作、尽心尽力的意愿和作风，它包括团队的凝聚力、合作意识及士气。团队精神强调的是团队成员的紧密合作。要培育这种精神，领导人首先要以身作则，做一个团队精神极强的楷模;其次，在团队培训中加强团队精神的理念教育；最重要的，要将这种理念落实到团队工作的实践中去。一个没有团队精神的人难以成为真正的领导人，一个没有团队精神的队伍是经不起考验的队伍，团队精神是优秀团队的灵魂、成功团队的特质。
5、做好团队激励
团队建设是容易与别人的观念发生冲突的工作，每个人要做好这一切，他所面临的最大挑战就是自己，因此，每个团队成员都需要被激励，领导人的激励工作做得好坏，直接影响到团队的士气，最终影响到团队的发展。激励是指通过一定手段使团队成员的需要和愿望得到满足，以调动他们的积极性，使其主动自发地把个人的潜力能发挥出来，从而确保既定目标的实现。直销事业的管理特点是用激励代替命令，激励的方式多种多样：树立榜样、培训、表扬、奖励、旅游、联欢、庆祝活动等。
1．新增建设用地有偿使用费：8元/平方米
2．防洪保安基金：1000元/亩
3．征地管理费：征地总费用的4%
4．出让金业务费：基准地价×用地面积×1%
5．耕地开垦费：年产值（1500元）（三年年平均产值）×9倍=13500元/亩
常用的有：北京116E,40N 杭州120E,30N 海口90E,23.5N 30N从我国长江流域穿过；北回归线经过我国云南、广西、广东、福建、台湾五省穿过；90E经过陕西、湖北、湖南、广东、海南等省；0度经线经过英国、非洲西部；太多了不能一一列举…
严格意义上讲招标分为公开招标、邀请招标两种。
1、公开招标，也称无限竞争性招标，是一种由招标人按照法定程序，在公开出版物上发布招标公告，所有符合条件的供应商或承包商都可以平等参加投标竞争，从中择优选择中标者的招标方式。
2、邀请招标，也称有限竞争性招标或选择性招标，即由招标单位选邀请招标流程择一定数目的企业，向其发出投标邀请书，邀请他们参加招标竞争。一般都选择3-10个之间参加者较为适宜，当然要视具体的招标项目的规模大小而定。两者的区别：公开招标报名后进行资格预审，通过审查后才能有资格领取招标文件。邀请招标不需要报名，凭甲方的投标邀请书领取招标文件。
提出建设用地申请交由村、社签字，规划内应有建设用地规划许可证，规划外应办理村、镇规划选址意见书，审查通过进行公示、交由乡镇审核，乡镇审核通过交由县国土资源局实施用地报批和供地手续，颁发建设用地通知书。
城市用地是城市规划区范围内赋以一定用途和功能的土地的统称。是用于城市建设和满足城市机能运转所需要的土地。城市建设用地是指城市用地分类中的居住用地、公共设施用地、工业用地、仓储用地、对外交通用地、道路广场用地、市政公共设施用地、绿地和特殊用地的总称，不包括水域和其他用地。城市用地包括城市建设用地和非建设用地。
旅馆用地在住建部是定义为商业用地，一般可以建设经营性的旅馆，宾馆，公寓，饭店酒店等设施，不能建设住宅楼，公司厂房等建筑物。
