房地产项目投资经济测算条件
一、是否是常规开发项目经济测算
二、如果是常规开发项目经济测算
（1）、项目基本经济技术指标
主要包括用地面积、地上地下建筑面积、可售面积、地下室面积等
（2）、建设工期安排
建设工期安排主要由工程部提供的资料确定
（3）、成本计取
取得土地使用权支付的价款和费用、前期工程费、建安工程费、基础设施费、配套设施费、开发间接费、管理费用、销售费用、财务费用、不可预见费用等。
直接开发成本由成本部测算（前期费用+建安工程费+基础设施费+配套设施费+开发间接费），根据当地当年施工定额测算；不可预见费用计提比例由成本部确定；管理费用由行政部测算。
（4）、销售安排
在进行测算前应由销售部门明确产品类型、销售价格、销售期安排（预售-开盘-强销-持续销售-扫尾）、销售率及销售费用的计提比例。
（5）、销售回款
销售部确定一次性付款和按揭比例，回款时间。
（6）、资金安排
自有资金占总投资比例不应低于30%，且假设在建设初期一次性投入。融资方案由财务总监提供，包括自有资金、预转投比例、融资额度、银行贷款利率和放贷进度安排。
（7）、资本化率
资本化率即基准折现率，一般体现公司要求最低报酬率。
一、现金流入
现金流入=补贴收入+其他收入+销项税+回收固定资产余值+回收流动资金
=（可用性服务费+运维绩效服务费-第三方收入）+（可用性服务费+运维绩效服务费）÷（1+增值税税率）×增值税税率+其他收入+回收固定资产余值+回收流动资金
1、补贴收入 =财政补贴测算表中的“财政补贴总额”
=可用性服务费+运维绩效服务费-第三方收入（使用者付费）
①可用性服务费=年均建设成本×POWER（1+折现率，n）（现值P求终值F）×（1+合理利润率）
=
注：项目全部建设成本=资金筹措表中的“资金筹措”-“政府方占股”
POWER：返回数字乘幂的计算结果。POWER（底数，指数）
②运维绩效服务费=运营成本×（1+合理利润率）
=总成本费用表中的“经营成本（不含税）”×（1+增值税税率）×（1+合理利润率）
注：总成本费用表中的“经营成本（不含税）”=外购原材料+外购燃料及动力费+工资及福利费+养护费+其他费用
2、其他收入=其他收入估算表中的“其他收入”
3、销项税 =税费估算表中“销项税额”
=营业收入-不含税价格
=（财政补贴收入+第三方收入）-（财政补贴收入+第三方收入）÷（1+增值税税率）
=（可用性服务费+运维绩效服务费）-（可用性服务费+运维绩效服务费）÷（1+增值税税率）
=（可用性服务费+运维绩效服务费）÷（1+增值税税率）×增值税税率
财政补贴收入=财政补贴测算表中的“财政补贴总额”
=可用性服务费+运维绩效服务费-第三方收入
4、回收固定资产余值=固定资产折旧与无形资产摊销估算表中计计算期最后一年“折旧净值”
5、回收流动资金=流动资金估算表中计算期最后一年“流动资金”
=流动资产-流动负债
=（应收账款+存货+现金+预付账款）-（应付账款+预收账款）
注：存货=原材料+燃料及动力+在产品+产成品
二、现金流出
现金流出=建设投资+流动资金+经营成本+应纳增值税+进项税+附加税+维持运营投资
1、建设投资=资金筹措表中的“建设投资”
2、流动资金 =流动资金估算表中的“流动资金”
=流动资产-流动负债
=（应收账款+存货+现金+预付账款）-（应付账款+预收账款）
3、经营成本 =财政补贴测算表中的“运营成本”
=总成本费用表中的“经营成本（不含税）”×（1+增值税率）
4、应纳增值税 =税费估算表中的“应纳增值税”
=当年销项税额-当年进行税额-上一年进项税额留抵额
=（财政补贴收入+第三方收入）÷（1+增值税税率）×增值税税率-（总成本费用表中的“外购原材料（不含税）”×适用增值税税率+“外购燃料及动力费（不含税）”×适用增值税税率+“养护费用（不含税）”×适用增值税税率）-上一年进项税额留抵额
=IF（上一年进项税额留抵额+当年进项税额-当年销项税额＞0,0,-（上一年进项税额留抵额+当年进项税额-当年销项税额））
注：计算期第一年进行税额=计算期第一年进项税额留抵额=总投资÷（1+增值税率）×增值税率×80%
以后各年进项税额留抵额=IF（上一年进项税额留抵额+当年进项税额-当年销项税额＞0,上一年进项税额留抵额+当年进项税额-当年销项税额,0）
5、进项税 =税费估算表中的“进项税额”
=总成本费用表中的“外购原材料（不含税）”×适用增值税税率+“外购燃料及动力费（不含税）”×适用增值税税率+“养护费用（不含税）”×适用增值税税率
6、附加税 =税费估算表中的“附加税”
=城建税+教育附加税+地方教育附加
=[应纳增值税×（7%、5%、1%）]+（应纳增值税×3%）+（应纳增值税×2%）
7、维持运营投资指的是某些项目在运营期需要投入一定的固定资产投资才能得以维持正常运营；例如设备更新费用、油田的开发费用、矿山的井巷开拓延伸费用等。不同类型和不同行业的项目其投资内容可能不同，如发生维持运营投资应将其列入现金流量表作为现金流出。
三、净现金流量
1、所得税前净现金流量=现金流入-现金流出
2、所得税后净现金流量=所得税前净现金流量-调整所得税
调整所得税=损益表（利润表）中的“息税前利润”×25%
=（利润总额+利息）×25%
=（营业收入-附加税-经营成本-折旧-摊销-维持运营投资+补贴收入）×25%
累计所得税前（后）净现金流量=上一年累计所得税前（后）净现金流量+当年所得税前（后）净现金流量
四、IRR、NPV、Pt的计算
IRR（净现金流）
NPV（折现率,净现金流）
Pt=（累计净现金流量出现正值的年份数-1）+上年累计净现金流量的绝对值÷当年净现金流量
项目资本金现金流量表
一、现金流入
现金流入=补贴收入+其他收入+销项税+回收固定资产余值+回收流动资金
（各项公式及链接同“项目（全）投资现金流量表”）
二、现金流出
现金流出=社会资本方资本金+借款本金偿还+借款利息支付+经营成本+应纳增值税+进项税+附加税+所得税+维持运营投资
1、社会资本方资本金=资金筹措表中的“社会资本方占股”
2、借款本金偿还 =借款还本付息估算表中的“借款本金偿还”
=借款总额÷运营期期限
3、借款利息支付 =借款还本付息估算表中的“借款本金偿还”
=（期初贷款本息累计+本期贷款）×年贷款利率
建设期利息=（期初贷款本息累计+本期贷款÷2）×年贷款利率
4、所得税 =损益表（利润表）中的“所得税”
=应纳税所得额×25%=（利润总额-弥补以前年度亏损）×25%
=（营业收入-总成本费用-附加税-弥补以前年度亏损）×25%
（其它各项公式及链接同“项目（全）投资现金流量表”）
三、净现金流量
净现金流量=现金流入-现金流出
四、IRR、NPV的计算
IRR、NPV的计算同“项目（全）投资现金流量表”。
PSC值测算表
PSC值=初始PSC值+竞争性中立调整值+项目全部风险成本
=（建设净成本+运营维护净成本）+竞争性中立调整值+项目全部风险成本
=[（建设成本-资本性收益）+（运营维护成本-第三方收入+其他成本）]+竞争性中立调整值+（可转移风险承担成本+自留风险承担成本）
1、建设成本=项目总投资=建设投资+建设期利息+流动资金
2、运营维护成本 =运营成本+财务费用
=总成本费用表中的“经营成本”×（1+增值税率）+财务费用
=外购原材料+燃料及动力费+工资及福利费+管理费用+销售费用+财务费用
3、竞争性中立调整值主要是采用政府传统投资方式比采用PPP模式实施项目少支出的费用，通常包括少支出的土地费用、行政审批费用、有关税费（增值税、附加税、所得税）等。
4、项目全部风险成本 =项目建设运营成本×10%=（建设成本+运营维护成本）×10%
=可转移风险承担成本+自留风险承担成本
可转移风险承担成本=项目全部风险成本×80%
自留风险承担成本=项目全部风险成本×20%
PSC值NPV=PSC值×POWER（1+折现率,-折现年数）（终值F求现值P）
PPP值测算表
PPP值=财政支出总额
=股权投资+运营补贴+风险承担+配套投入
=PPP值测算表中的“政府建设运营维护净成本”+“政府自留风险承担成本”
=政府建设成本+运营维护成本+项目全部风险成本×20%
=资金筹措表中“政府方占股”+（政府运营维护成本+运营补贴金额）+（政府建设成本+运营维护成本）×10%×20%
=资金筹措表中“政府方占股”+（政府运营维护成本+财政补贴测算表中的“财政补贴总额”）+[资金筹措表中“政府方占股”+（政府运营维护成本+财政补贴测算表中的“财政补贴总额”）]×10%×20%
PPP值NPV=PPP值×POWER（1+折现率,-折现年数）（终值F求现值P）
财政支出责任测算表
财政支出责任=股权投资支出+运营补贴支出+风险承担支出+配套投入指出
=财政支出测算表中的“政府建设成本”+“政府补贴支出”+“政府自留风险承担成本”
=资金筹措表中“政府方占股”+财政补贴测算表中的“财政补贴总额”+财政补贴测算表中的“政府自留风险承担成本”
财政支出责任现值=财政支出责任×POWER（1+折现率,-折现年数）（终值F求现值P）
投资的本事就是有风险的，测算也比较简单，商业投资，要计算最坏情况你是否能承担。已开商超为例，房租，装修，成套的运营设备，这些都是不可挽回的损失，如果能承担的起，那么OK，在计算真正损失的，开店的人一般还会继续开，那么运营设备，货架电子设备都是可以二次营运的，除了装修和房租是不可避免的损失。就可以测算出你的风险有多大，在最后就可以算出多少营业额是盈亏点。以两百平夫妻店为例，房租在10w，装修货架电脑一套下来20w，货物商品整备下来15w，店招宣传2w，开一家店基本为50w内。这种店的利润在15%上下。运营成本就是房租一天280元，水电吃喝开销100元，那成本就是380元。一天营业额为2500元是临界点，一睁眼你的一天就是2500开裆，多买出来的就是利润。可能我算的比较保守，实际利润会更客观，但是预测风险需要全方位。干一行就要了解一行，你的创业项目风险你能承担吗？
投资测算是金融行业里的投行业务。
项目测算又称工程估算，是对具体工程的全部造价进行测算，以满足项目建议书、可行性研究和方案设计的需要。
测算依据
1)设计方案。
2)投资估算指标、概算指标、技术经济指标。
3)造价指标(包括单项工程和单位工程的)。
4)类似工程概算。
5)设计参数(或称设计定额指标)，包括各种建筑面积指标、能源消耗指标等。
6)概算定额。
7)当地材料、设备预算价格及市场价格(包括材料、设备价格及专业分包报价等)。
8)有关部门规定的取费标准。
9)调价系数及材料差价计算办法等。
10)现场情况，如地理位置、地质条件、交通、供水、供电条件等。
11)其他经验参考数据，如材料、设备运杂费率、设备安装费率、零星工程及辅材等的比率(%)等。
矿山项目有土建、安装、建井、环境保护等。
房产预测算报告是由房产测绘部门根据建筑设计图进行图纸测绘后的出具的测绘报告，用于办理《预售许可证》及进行期房买卖时的面积依据。
预测面积与房屋建成后的实测面积差在3％以内时，房屋差价多退少补，超出3％由开发商承担。一、项目决策成本。
决策是项目形成的第一个阶段，对项目建成后的经济效益与社会效益会产生重要影响。
二、招标费用。
投资者是自行招标或委托招标都需一笔费用开支，就是招标费用。
三、勘察设计成本。
根据勘察资料和可行性研究报告进行设计，这些耗用的费用总和构成勘察设计成本。
根据项目用电类别、用电负荷等级、项目设备的运转率等情况，查阅《用电手册》的相关指标估算出来的
一、立项审批
1 、项目立项申请报告书（原件一份）
2 、项目建议书或项目可行性研究报告（一份）
3 、建设用地的权属文件或建设项目用地预审意见书（一份）
4 、项目建设投资概算（一份）
5 、银信部门出示的资金证明（原件一份）
6 、企业法人营业执照副本（复印件一份）（房地产项目需提供资质证明一份）
7 、项目地形图（一份）8 、有关职能部门的意见。
二、二、规划设计
1 、由市规划局根据城市总体规划和立项文件核发勘察设计红线，提供规划设计条件。
2 、建筑设计分为三个阶段，即方案设计、初步设计和施工设计。
3 、市城建局负责联系市有关部门对初步设计进行会审批复。
三、建设工程报建（一）建设工程报建，首先要提供如下资料到建委办理登记手续。
1 、计划部门核发的《固定资产投资许可证》或主管部门批准的计划任务书；
2 、规划部门核发的《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》；
3 、国土部门核发的《国有土地使用证》；
4 、符合项目设计资格设计单位设计的施工图纸和施工图设计文件审查批准书；
5 、人防办核发的《人民防空工程建设许可证》；
6 、消防部门核发的《建筑工程消防设计审核意见书》；
7 、防雷设施检测所核发的《防雷设施设计审核书》；
8 、地震办公室核发的《抗震设防审核意见书》；
9 、建设资金证明；
10 、工程预算书和造价部门核发的《建设工程类别核定书》；
11 、法律、法规规定的其他资料。
（二）公开招标的建设工程，要补充如下资料到招标办办理手续。
1 、建设单位法定代表人证明或法定代表人委托证明；
2 、建设工程施工公开招标申请表；
3 、建设工程监理公开招标申请表。
（三）邀请招标的建设工程，要补充如下资料到招标办办理手续。
1 、建设单位法定代表人证明或法定代表人委托证明；
2 、建设工程施工邀请招标审批表；
3 、建设工程监理邀请招标审批表；
4 、工商部门签发的私营企业证明；
5 、法人营业执照；
6 、其他申请邀请招标理由证明。
（四）直接发包的建设工程，要补充如下资料到招标办办理手续。
1 、建设单位法定代表人证明或法定代表人委托证明；
2 、建设单位申请安排建设工程施工单位报告；
3 、建设单位申请安排建设工程监理单位报告；
